Tudo o que você comprador de imóveis precisa saber para realizar uma compra segura e entender seus Direitos no momento do distrato/devolução do imóvel para construtora!
- Neste post você vai ler sobre:
- 1. Como funciona a compra de imóvel na planta;.
- 2. Quais cuidados tomar antes de comprar um imóvel na planta;
- 3. O que fazer em caso de atraso na entrega das obras;
- 4. Principais dúvidas PARA NÃO SER LESADO em caso de distrato/rescisão de compra de imóvel na planta.
- Como funciona a compra de imóvel na planta
A compra de um imóvel é sem dúvida um dos maiores sonhos dos brasileiros e muitos compradores acabem escolhendo a compra de um imóvel na planta.
Muitas são as dúvidas dos consumidores sobre esse tipo de compra e muitos devem ter ouvido falar que a compra de um apartamento na planta envolve riscos e, por isso, está cheio de dúvidas.
Então vamos entender como funciona esse tipo de transação imobiliária.
A compra de um imóvel na planta ocorre em duas fases.
Primeiro ocorre um contrato preliminar, sem que ainda exista o imóvel.
Comprar um imóvel na planta é um investimento de longo prazo: é um bem de entrega futura. (saiba mais aqui)
Nesta fase o consumidor paga parcelas na fase de obras para a construtora de forma adiantada, ou seja, o imóvel não está pronto.
Concluído o imóvel, o comprador deve pagar o saldo restante do imóvel, momento em que ocorre a venda propriamente dita.
Durante a fase de construção o consumidor ainda não tem a posse do imóvel que ainda é da construtora e é nesse período, antes do recebimento das chaves, que o consumidor pode pedir o distrato, que nada mais é do que desistir da compra.
- Quais cuidados tomar antes de comprar um imóvel na planta
O contrato de compra e venda de imóvel é um documento de extrema importância. É um dos principais contratos que muitas pessoas assinam em suas vidas, pela importância emocional e material do bem, e é imprescindível discutir seus termos antes da assinatura.
Quando a compra se refere a um imóvel na planta é preciso analisar o prazo do início das obras e de sua entrega, o valor total do imóvel e as condições de pagamento e financiamento.
É de suma importância verificar a qualificação dos representantes e os dados da incorporadora, periodicidade dos reajustes e as formas de correção de saldo e parcelas, além dos possíveis casos de rescisão.
O comprador deve ter todas as informações sobre o seu futuro imóvel, como área, tanto a útil quanto a comum, vagas de estacionamento, no caso de apartamento, e um memorial descritivo, contendo todas as informações de acabamento do imóvel, quando estiver pronto.
Peça sempre uma cópia do memorial de incorporação da obra.
Se o corretor disser que a construção ainda não possui, então nem continue a conversa. “É crime levantar um empreendimento sem estes documentos”.
Pesquise o passado da construtora.
Evite fechar negócio com a primeira construtora que aparecer.
Para escapar de problemas, firme contratos com incorporadoras que tenham uma boa reputação no mercado.
Uma visita a outros lançamentos da construtora é indispensável.
É válido levantar informações sobre a empresa e conversar com outras pessoas que já tenham comprado imóvel na planta.
Você pode verificar junto ao Tribunal de Justiça para ver se a construtora tem processos. Tudo que você souber sobre o histórico da empresa vai ser benéfico na hora de comprar imóvel na planta.
Visite a região do estande de vendas em diferentes horários.
Diferente de um imóvel pronto, onde você pode adentrar várias vezes, o imóvel da planta, ainda não existe.
Mas isso não impede que você visite a região de sua possível futura casa, ou mesmo estande de vendas e o decorado, em diferentes ocasiões, diferentes dias da semana, diferentes horários.
Isso ajuda você a saber como é a rotina daquela rua e daquele bairro.
Quando você visitou o estande pela primeira vez naquele domingo, a rua era silenciosa e calma, um lugar perfeito.
Mas durante a semana o trânsito dos carros e o barulho da vizinhança pode ser complicado.
Conhecer a localização do seu futuro lar é fundamental para evitar dores de cabeça futuras.
Tire todas as suas dúvidas, desde a sacada até as áreas de lazer, da vaga de garagem a possíveis problemas que a construtora já possa ter tido no passado. Procure conversar com pessoas que já tenham adquirido imóveis das mesmas construtoras.
Se possível fale com síndicos e moradores sobre a qualidade dos materiais, sobre como os problemas foram resolvidos, se foi tudo cumprido como prometido.
Um imóvel é, possivelmente, o maior investimento da sua vida. Você quer que tudo ocorra da melhor maneira, não é mesmo?
- O que fazer em caso de atraso na entrega das obras
O crescimento acelerado do Mercado Imobiliário no Brasil nos últimos anos tem feito com que muitos brasileiros adquiram a tão sonhada “casa própria”.
As facilidades na obtenção do financiamento imobiliário, somado com a grande quantidade de empreendimentos lançados pelas construtoras para venda de imóveis na planta, tem tornado tal sonho cada vez mais uma realidade.
Apesar do cenário favorável, com números recordes de vendas de imóveis na planta, as construtoras, em muitos casos, não tem cumprido com suas obrigações, sendo cada vez mais comum ser noticiado na imprensa casos de atrasos na entrega das chaves do imóvel adquirido na planta.
O que era exceção tem se tornado regra entre as grandes construtoras que em alguns casos ultrapassam por anos o prazo de entrega da obra.
Pois bem, você comprou um imóvel na planta e a obra da sua casa ou apartamento atrasou. E agora?
Primeiro, é importante que o consumidor saiba que a Justiça tem entendido como válida a cláusula de carência que autoriza a construtora a atrasar a entrega do imóvel por até 180 dias da data prevista no contrato.
Decorrido esse período de 180 dias, o comprador tem direito de ser indenizado pelo prazo que ele deixou de usufruir do imóvel, independente da finalidade do imóvel, seja para moradia ou mesmo investimento.
Quando existe o atraso na entrega do imóvel, os Juízes têm condenado as construtoras a pagar uma indenização, como se fosse uma espécie de “aluguel” conhecido como lucros cessantes, pelo período que o comprador ficou sem usar o imóvel.
Essa indenização tem sido fixada pela Justiça entre 0,5% à 0,8% sobre o valor de mercado do bem, por cada mês de atraso até o mês da efetiva entrega das chaves ao comprador.
Aqui, quando falamos em efetiva entrega do imóvel, estamos falando realmente da “entrega das chaves” e não da obtenção do “habite-se” pela incorporadora, nem da instalação do Condomínio ou a individualização da matrícula.
Outra possibilidade que o comprador tem caso ocorra o atraso na entrega do imóvel na planta é pedir a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora.
Nesse caso, a construtora deve devolver todos os valores pagos pelo consumidor, devidamente atualizado e com juros.
O atraso na entrega do imóvel na planta é o problema judicial mais recorrente entre compradores e construtoras.
Caso você decida esperar o seu imóvel ficar pronto, mesmo com os atrasos nas obras, resumidamente você terá os seguintes direitos:
* Pagamento de indenização por danos materiais conhecido como “lucros cessantes” no valor equivalente ao valor mensal da locação do imóvel, independente da localização ou se está pagando aluguel;
* Você poderá ainda receber indenização pelos DANOS MORAIS suportados pelo sofrimento, transtornos e abalos psicológicos a que foi submetido, desde que consiga provar em juízo;
* Restituição dos valores desembolsados a título de despesas condominiais antes da entrega do imóvel (quando o imóvel estiver localizado em um condomínio);
* Restituição dos valores pagos a título de juros de mora sobre o saldo devedor;
* Prejuízos com despesas de aluguéis também poderão ser ressarcidos;
É preciso estar preparado para essa possibilidade, analisando o que o contrato prevê para casos do tipo e conversar com outros compradores para agirem em conjunto quando isso acontecer.
Seguindo todas essas dicas, as chances de não ter nenhum contratempo na aquisição de um imóvel na planta aumentam muito.
É essencial não tomar decisões precipitadas.
Pesquise bem, planeje suas ações com antecedência e, no caso de dúvidas, procure um profissional especializado para lhe assessorar, pois todo cuidado nunca é demais quando se trata da realização do sonho da casa própria!
4. Principais dúvidas PARA NÃO SER LESADO em caso de distrato/rescisão de imóvel na planta
Para melhor compreensão vamos organizar as principais dúvidas por meio de perguntas e respostas. Vamos lá!
Posso desistir da compra de um imóvel na planta e fazer o distrato/rescisão?
SIM. Ainda que os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta contenham cláusulas dizendo que o comprador não pode desistir do contrato, a lei autoriza o direito de arrependimento e garante a rescisão do contrato imobiliário.
se o contrato de compra do imóvel foi feito fora do estabelecimento comercial da construtora você pode desistir do contrato em até 7 dias sem qualquer tipo de multa.
O que fazer quando não consigo mais pagar as parcelas na fase de obras?
É importante que você notifique extrajudicialmente a empresa e tente um acordo amigável para resolver sua questão.
Se não houver acordo ou a empresa apresentar uma proposta muito menor do que a Justiça tem determinado, então buscar seus direitos por meio de uma ação judicial será necessário.
Preciso continuar pagando as parcelas para a construtora mesmo que tenha decido pelo distrato/rescisão e desistido da compra?
NÃO. Se você desiste do negócio e entra com uma ação na justiça pedindo o distrato do imóvel, você pode parar de pagar as parcelas para a construtora. Mas é aconselhável que você só pare de pagar as parcelas depois de já ter ingressado com a ação judicial e o juiz tenha determinado a suspensão das cobranças e da negativação do seu nome por meio de um um pedido liminar.
Estou inadimplente com a construtora. Posso pedir o distrato mesmo assim?
Sim. Mesmo estando inadimplente a Justiça autoriza a rescisão do contrato. Se o seu nome já estiver negativado, é possível fazer um pedido para o Juiz determinar a imediata exclusão junto aos órgãos de proteção ao crédito, como SPC e SERASA.
Receberei 100% dos valores investidos em caso de distrato/rescisão?
A resposta é DEPENDE. Caso o descumprimento contratual seja por culpa da empresa como atraso na entrega das obras, o consumidor pode desistir da compra e receber 100% de todos os valores pagos devidamente atualizados e corrigidos.
Já se o distrato ocorrer por culpa do comprador, ou seja, a construtora está cumprindo sua parte no negócio, surgem dois desdobramentos e precisamos saber a data da assinatura do contrato para determinar qual percentual pode ser retido pela construtora.
Para contratos assinados até o dia 27/12/2018 (Lei do Distrato) a empresa/construtora pode reter valores suficientes para cobrir despesas de administração (a Justiça entende que os valores suficientes para cobris os gastos da construtora são em média de 10% a 25% dos valores pagos pelo comprador).
Agora para os contratos assinados na vigência da Lei dos distratos, ou seja, contratos firmados a partir do dia 28/12/2018, em diante o cliente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação (separação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica), poderá ter até 50% do valor pago à construtora retido para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem. Neste caso, o prazo para devolução do dinheiro é de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente. já para os empreendimentos não submetidos ao regime de afetação, a retenção será de 25% do valor pago, com devolução do dinheiro após o prazo de 180 dias, contados da data do desfazimento do contrato.
Em quantas parcelas a construtora pode devolver o valor investido?
para contratos assinados até 27/12/2018, independente de quem foi a culpa pela rescisão do contrato, a construtora deve devolver o valor de forma imediata, corrigido monetariamente e pago em parcela única.
Mesmo que o contrato estabeleça que a restituição será parcelada ou preveja um período de carência, isso é proibido e a Justiça determina a devolução à vista no momento do distrato.
já para os contratos assinados a partir de 28/12/2018, se a incorporação (construção) estiver sob o regime de afetação, o prazo para devolução será de 30 (trinta) dias após a expedição do “habite-se” ou de documento equivalente, podendo a pena por rescisão do contrato chegar a 50% (cinquenta por cento) do valor já pago pelo bem. Já na hipótese de não haver patrimônio de afetação, os valores serão devolvidos em até 180 (cento e oitenta) dias, contado do desfazimento do contrato.
Em caso de atraso na entrega das obras como fica a rescisão do contrato imobiliário?
Quando ocorre o atraso na entrega das obras, a quebra do contrato ocorre por culpa exclusiva da vendedora, sendo pacifico o direito do comprador receber tudo o que pagou, todas as taxas, corrigidas e com juros, além de possíveis indenizações por prejuízos.
Nesses casos, a opção entre fazer o distrato do imóvel ou permanecer contratado e exigir indenizações (como citado no item 3) pelo descumprimento contratual é exclusiva do comprador.
Posso pedir indenizações por danos morais, materiais ou qualquer prejuízo que tenha sofrido?
Caso o distrato aconteça por culpa da construtora, como atraso na entrega das obras ou construção do empreendimento em solo contaminado por exemplo, ou outro tipo de descumprimento contratual da construtora, é possível pedir indenizações.
