Nesse post você vai entender sobre a modalidade de Leilão extrajudicial de imóveis.
Antes de mais nada, vale citar que essa modalidade trouxe maior celeridade para imóveis financiados por bancos e construtoras.
De fato, a partir de 1997, com a vigência da Lei 9.514/97, passou a existir maior celeridade aos leilões com alienação fiduciária.
Referida lei permite que o leilão aconteça sem a necessidade de uma ação judicial. Tudo baseado no contrato de alienação fiduciária.
Contrato esse previamente pactuado entre credor (geralmente um banco) e devedor (quem financia o imóvel), chamado de devedor fiduciante.
Esse modelo de leilão é muito utilizado por bancos e empresas que não são do meio financeiro como as construtoras.
Portanto, para que o leilão possa acontecer não é necessário uma ação judicial.
Basta que exista um contrato entre as partes (credor e devedor). Observando o disposto no artigo 24 da Lei 9.514/97.
O leilão extrajudicial de imóveis acontece quando o devedor não consegue cumprir com as suas obrigações contratuais. Ficando assim em atraso com o pagamento das parcelas de financiamento.
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Esse leilão extrajudicial de imóveis deve seguir rigorosamente os passos regidos pelo art. 26 da Lei 9.514/97, sob pena de nulidade (anular o leilão).
Para você ter uma noção mais ampla de quais passos devem ser observados, vamos dividir esse tópico em 5 passos.
Passo 1: Constituição em mora do devedor.
Quando o credor verificou que o devedor não esta mais pagando as parcelas do financiamento imobiliário, ele precisa formalizar isso. E isso é feito através de uma notificação pessoal.
Num primeiro momento, geralmente isso é feito através dos correios. Posteriormente pelo Cartório de Registro de Imóveis ou Cartório de Títulos e Documentos.
Mas se o devedor não for localizado, a intimação pode acontecer através de edital.
Após a realizado da notificação, o devedor terá um prazo fatal de 15 dias corridos para fazer o pagamento do débito total. Nesse prazo o devedor deve purgar a mora, ou seja colocar em dias as parcelas atrasadas.
Com relação ao número mínimo de parcelas em atraso que autoriza que isso aconteça vai depender do que foi pactuado no contrato, podendo ser 3 ou 4 parcelas.
Observar isso é muito importante para que seja cumprido um dos ritos da Lei 9.514/97.
Passo 2: Consolidação da propriedade em nome do credor.
A consolidação da propriedade em nome do credor ocorre quando o banco ou a construtora que possui o contrato de alienação fiduciária, faz a transferência da titularidade para o seu nome após cumprido o passo 1. Em outras palavras deve ter constituído o devedor em mora e este não faz o pagamento do débito total em 15 dias.
O credor (quem emprestou o dinheiro para a compra do imóvel) passa a ser o único proprietário do imóvel.
Para que a consolidação da propriedade aconteça de fato, é necessário que haja o pagamento pelo credor do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) para após fazer efetivamente a transferência.
Assim, a transferência do imóvel para o nome do credor acontece em um período de mais ou menos 15 à 20 dias.
Passo 3: 1ª e 2ª Praça do bem.
Nos 30 dias subsequentes a consolidação da propriedade o credor levará o imóvel para leilão na 1ª praça.
Primeiro de tudo, é importante respeitar esse prazo de 30 dias para realização do 1º leilão extrajudicial de imóveis.
Caso seja desrespeitado, demorando 6 meses para levar o bem à leilão por exemplo, existe a chance desse leilão não ser aceito.
Na 1ª praça, o valor do lance mínimo será o valor de avaliação do bem e estará previsto no contrato de financiamento assinado entre as partes (credor e devedor).
NO leilão extrajudicial de imóveis esse valor sempre irá coincidir com o valor do negócio.
Caso não tenha nenhum arrematante nesse primeiro leilão, então será realizado um 2º leilão.
Na 2ª praça ou 2º leilão, o imóvel é leiloado pelo valor da dívida mais despesas e esse 2º leilão ocorrerá 15 dias após o 1º leilão.
Nessa oportunidade, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida mais despesas.
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Passo 4: Procedimento após a arrematação.
Se houver arrematante seja na 1ª ou 2ª praça, o leiloeiro após o depósito do valor pago pelo arrematante, irá expedir o auto de arrematação.
Nesses casos, o auto de arrematação vale como se fosse a escritura e deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para consolidar a propriedade em nome do arrematante.
O credor por sua vez, deverá emitir o Termo de Quitação em nome do devedor. ou seja, para pessoa que perdeu o imóvel.
Passo 5: Se não houver arrematação na 1ª e 2ª praça.
Inexistindo arrematantes na 1ª e 2ª praça, o credor passa a ter livre disposição sobre a propriedade.
Ele (credor) pode escolher entre ficar com o móvel ou vende-lo da maneira que escolher.
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Quando não há arrematantes, o credor deve emitir o termo de quitação para o devedor e não haverá a devolução de nenhum valor pago.
Passo 6: Terceira praça.
Mas você deve estar se perguntando… Terceira praça? Não existem somente duas praças?
É isso mesmo.
Provavelmente você também não conhecia a chamada terceira praça.
Não se preocupe, a maioria das pessoas desconhece mas ela existe e nada mais é que um lance mínimo livre fixado pelo credor para venda daquele imóvel.
Inegavelmente esses leilões apresentam excelentes oportunidades de negócios para investidores ou mesmo para aquisição da casa própria.
Só para exemplificar, por muitas vezes os imóveis que estão sendo levados a leilão, geralmente por um banco, são leiloados por até 80% abaixo do valor de mercado.
A forma de pagamento é definida pelo credor podendo aceitar financiamento ou não.
É importante saber que se você desistir de um leilão após dar um lance, você fica “marcado” e não consegue participar de um novo leilão tão cedo, a não ser que você faça uma justificativa.
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Em resumo são esses os principais aspectos a serem observados em caso de um leilão extrajudicial de imóveis.
Seguindo esses passos você vai realizar um excelente negócio.
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